Помощь во всех вопросах, связанных с ДТП

Оценка недвижимости

 

Оценка недвижимости

 

Оценка недвижимости - это определенная последовательность действий, которые направлены на определение стоимости недвижимого объекта или стоимости отдельных прав в его отношении.

Оцениваемое право может быть и собственности, и правом аренды, и правом пользования.

Оценивать можно совершенно различные по назначению объекты недвижимости:

  • здания промышленного
  • объекты социального или культурного назначения
  • производственные комплексы
  • жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения
  • офисные, складские и производственные помещения
  • земельные участки, многолетние насаждения (сады, парки, скверы, участки в садовых и дачных товариществах)
  • сооружения (дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения и т.п.)
  • объекты незавершенного ли прекращенного строительства и т.п.

При проведении оценки принимаются во внимание все факторы, влияющие на стоимость: месторасположение, наличие и качество инфраструктуры, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическую обстановку вокруг объекта. Итоговая величина стоимости устанавливается путем анализа и последующего взвешивания результатов, полученных с применением различных оценочных подходов.

В настоящее время наиболее часты случаи оценки квартир для залога (при оформлении ипотечного кредита). Для большинства банков оценка носит обязательный характер.

Преимущество привлечения независимой оценочной компании состоит в том, что отчет об оценке имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с решением споров, возникающих вокруг какой-либо квартиры ли другого объекта недвижимости. Наличие отчета независимого оценщика для суда является важным аргументом при вынесении решения по делу.

Оценка ущерба недвижимости необходима в случаях:

- для урегулирования разногласий,

- для возмещения ущерба,

- при авариях (залив, пожар, противоправных действиях),

- при рассмотрении дел в судебных инстанциях,

- при определении стоимости ремонта недвижимости.

Часто возникают вопросы об объективной стоимости ремонта, не обязательно вследствие залива или пожара, это может быть и уже произведенный ремонт, и будущие восстановительные работы, здесь как раз и нужна объективная оценка.

Если речь идет о причиненном вреде, и Вы заинтересованы в полном возмещении затрат на восстановительный ремонт, Вам необходимо заранее позаботится об организации независимой оценки причинённого ущерба. Именно независимый оценщик должен составить подробный перечень повреждений и рассчитать стоимость их устранения.

Официальный отчет о стоимости восстановительного ремонта, который составляют специалисты нашей компании, поможет Вам в урегулировании отношений с виновной стороной, как в судебном, так и в частном порядке.

Кроме того, если Вы сами стали виновником причиненного вреда имуществу другого лица и не согласны с суммой компенсации, выставленной пострадавшим, Вы также имеете право обратиться в экспертную организацию и назначить встречную объективную оценку.

Оценка Вашего имущества, является вещественным доказательством в судебных инстанциях.

Наши специалисты проконсультируют Вас о правах, обязанностях и последствиях.

Объективная оценка недвижимости

В понятие «оценка недвижимости» входят несколько основных категорий - оценка квартир и домов, подсобных помещений (гаражи, дачи), оценка промышленных зданий и оценка земли.

В соответствии с Гражданским Кодексом для нотариального удостоверения сделок необходима документально оформленная оценка недвижимости. Этот процесс достаточно кропотливый и трудоемкий - экспертам важно учесть множество факторов, среди которых можно выделить следующие составляющие:

- в каком году был сдан в эксплуатацию объект

- юридическое состояние документов, подтверждающих право собственности

- состояние предмета оценки на сегодняшний день

- рыночная стоимость, от которой существенно зависит оценка недвижимости

- кадастровая стоимость (в случае оценки земли)

- разнообразные факторы риска и наличие страховых документов

Оценка квартир и частных коттеджей независимой экспертной компаний отличается большей объективностью, нежели аналогичные выводы оценщиков БТИ и страховых компаний. Поэтому при заключении страховых полисов, ориентированных на компенсацию ущерба от пожара, наводнения или других  стихийных бедствий, целесообразно прибегнуть к услугам незаинтересованных профессиональных организаций, которые аккредитованы для оценки недвижимости.

Наша компания предлагает оценку недвижимости и юридическое сопровождение сделок по купле-продаже, дарению, наследованию и заключению договоров залога и страхования. В случае заказа оценки недвижимости клиент получит развернутые консультации по оценки, по составлению пакетов документов, необходимого для оценки квартиры или дома, обеспечивающие в дальнейшем безукоризненное заключение договоров у нотариуса. В результате проведенных действий будет составлен грамотный отчет об оценки недвижимости, который будет принят в любом государственном или нотариальном учреждении.

 

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

  • рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
  • потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
  • инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;
  • страховая - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;
  • замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;
  • восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;
  • залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;
  • ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;
  • для налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;
  • утилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
  • действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

Для чего может быть необходимо определение рыночной стоимости?

Ипотека:
В первую очередь с оценкой недвижимости сталкиваются те, кто оформляет ипотечный кредит. Банкам она нужна для определения обеспечения предмета залога, если кредит оформляется под залог приобретаемого или другого уже имеющегося жилья. Условия и сроки предоставления займа могут во многом зависеть от результата оценки рыночной стоимости жилой недвижимости, ее ликвидности, типичного срока экспозиции, возможных издержек при реализации объекта и многих других факторов.

Имущественные споры:
Достаточно часто оценку жилой недвижимости стали проводить для решения имущественных споров, т.е. споров, связанных с доказательством чьих-либо прав на имущество. В таких случаях отчет об оценке жилой недвижимости представляет собой компетентное обоснование рыночной стоимости объекта спора и служит главным аргументом, на который будет опираться заинтересованная сторона.

Сделки с недвижимостью:
Иногда оценка жилой недвижимости производится при совершении сделок купли-продажи. Привлечение независимого оценщика поможет продавцу обосновать, запрашиваемую им цену, а покупателю убедиться в том, что он не переплачивает лишних денег за объект недвижимости. Особенно это полезно для лиц, покупающих недвижимость в других городах.

Страхование:
Также оценка может быть необходима при страховании объекта недвижимости, т.к. страховая компания определяет величину страхового возмещения. В таких случаях независимый оценщик, которого привлекают для оценки, определяет оптимальную величину страхового возмещения и на основании расчета подготавливает документ, который может впоследствии быть ключевым аргументом при решении спора о размере страховой выплаты. Отчет о сумме возмещения подготовленный страховой компанией, тем не менее, может быть оспорен в суде.

Инвестиции:
В наши дни стала актуальной тема инвестирования, т.е. вложения денег в какой-либо проект. Соответственно, инвесторы хотят быть уверенными в правильности своего выбора и для этого часто проводят оценку проектов, связанных с недвижимостью. Как правило, привлекательность инвестиций со стороны инвестора складывается из расчета текущей рыночной стоимости жилой недвижимости и величины рисков.

Уставные капиталы:
Оценка недвижимости может понадобиться для внесения её в уставной капитал. Уставной капитал любых форм юридических лиц, таких как ООО, ОАО, ЗАО может формироваться в виде имущества имеющего денежную оценку.

В таких случаях, как оплата акций при учреждении акционерного общества с внесением имущества, в обязательном порядке привлекается оценщик для определения рыночной стоимости данного имущества.

Налоги:
С целью оптимизации налогооблагаемой базы предприятия также проводится оценка жилой недвижимости. Согласно действующему законодательству, предприятие имеет право переоценивать полностью или частично стоимость основных средств. На сегодняшний момент данная процедура является самым простым и эффективным способом оптимизации налогообложения.

 
Для чего нужна оценка земли:

  • Оценка земли поможет в определении стоимости земли и участков при их приватизации, продаже, покупке, передаче в аренду или доверительное управление, залоге (ипотеке), переуступке долговых обязательств, мене, передаче на условиях договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивенцем,
  • Оценка земли нужна, если земля будет вноситься  в качестве вклада в уставные капиталы и фонды юридических лиц;
  • Оценка земли расставит все точки над i  при разрешении споров о стоимости земли;
  • Оценка земли ложится в основу обоснования инвестиционных проектов, бизнес-планов и предпринимательских рисков; удовлетворения претензий в результате действий, наносящих ущерб гражданам и юридическим лицам.


Имеются следующие виды оценки стоимости земли, которые в силу закона никак не совпадают между собой:

  • рыночная стоимость земельного участка (ст. 66 ЗК РФ);
  • кадастровая стоимость (ст.66 ЗК РФ);
  • нормативная цена земли (ст. 1 Закона РФ от 11.10.91 № 1738-1).

Оценка стоимости земли и земельных участков
Значение оценки стоимости земли и земельных участков сложно переоценить. Судите сами: земля сама по себе имеет некоторую стоимость. Возведение на ней зданий и сооружений считается  улучшением, что делает вклад в стоимость, увеличивая ее. Насколько? Как изменилось стоимость земли после постройки на ней комплекса зданий? На все эти и другие вопросы даст ответ денежная оценка земли.
Термины «земля» и «земельный участок» имеют разное толкование. Под земельным участком, как объектом земельных отношений, понимается часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Термин «земля» имеет более широкое понимание. 
 При оценке земельного участка учитывается связанный с ним набор прав:

  • полное право собственности - возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом; или
  •  
    • право аренды - возможность владения земельным участком по договору аренды.

 При оценке земельных участков четко разделяется категория земли. В особую группу вынесены земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов). На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенности законодательства для этой категории земель.
Также разделяют оценку земель сельскохозяйственного назначения и оценку земель в садоводческих товариществах и кооперативах, а также дачных поселках. К примеру, оценка сельскохозяйственных земель определяется на основании данных об урожайности, продуктивности пастбищ и ряда других показателей.  
Процесс оценки земли многоуровневый. Главным его составляющим является анализ возможности наиболее эффективного использования земли. Например, если участок находится у леса неподалеку от реки, то размещать на нем АЗС невыгодно.  Оптимальным вариантом будет строительство базы отдыха. Именно на эту возможность и укажет заключение оценки земельной собственности. Для примера можно рассмотреть еще одну ситуацию: участок расположен вдоль оживленной трассы. Конечно, на нем лучше построить АЗС.
В зависимости от типа земельного участка к нему применяются разные методы оценки. Но суть их сводится к определению дохода, который может дать объект, построенный на этой земле. Разработанный Бизнес-план и ТЭО поможет выявить наиболее перспективные направления реализации и строительства на конкретном земельном участке.

Оценка машин и оборудования включает в себя оценку стоимости практически всего спектра объектов движимого имущества - оценка оборудования, такого как станки, приборы, технологические комплексы, поточные линии, силовые агрегаты, оргтехника, а также оценка автомобилей,  мебели, бытовых предметов и прочих объектов, которые относятся к движимому имуществу. Независимая оценка машин и оборудования - важный и зачастую единственный способ определить реальную стоимость активной части основных фондов предприятия. Оценка машин осуществляется несколькими методами, в том числе с применением специализированных баз данных, содержащих как ценовую информацию, так и технические параметры оборудования, оценка которого производится. Данный вид оценки часто является составной частью услуг по оценке бизнеса.

Оценка бизнеса проводится в случае необходимости повышения эффективности управления предприятием, обоснования инвестиционного решения, реструктуризации предприятия (ликвидация, слияние, поглощение, выделение). Оценка бизнеса - это определение в денежном выражении стоимости, которая может быть наиболее вероятной продажной ценой предприятия как товара. Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя, определяемой величиной генерируемой предприятием прибыли. Соответственно оценка оборудования, недвижимости, которой обладает предприятие, а также оценка стоимости прочего движимого и недвижимого имущества.

 

Дополнительную интересующую Вас информацию вы можете получить по адресу:

675000, Амурская область, г.Благовещенск, ул.Шимановского 27, офис 107,
тел.:8-9145-561-861; 8-4162-201-228.
E-mail: amurexpert@yandex.ru

 

Rambler's Top100 создать интернет магазин, megagroup.ru